Khi tuyến Metro TP. Hồ Chí Minh đi vào hoạt động, giá đất của vùng phương pháp ga tàu điện ở vòng mười phút đi bộ có thể tăng 10% – 20% so với giá đất ở các vùng khác.
CBRE vừa mới phát hành thống kê chuyên đề về phản hồi sự ảnh hưởng của tuyến metro lên phân khúc BDS nghỉ dưỡng.
Báo cáo đó thảo luận về bối cảnh, tốc độ xây dựng của tuyến metro, đồng thời đưa ra các đánh giá về các tác động của con đường như thế lên thị trường BDS bằng việc tập trung đánh giá các ảnh hưởng cung cầu trên dọc cung đường.
Ông Marc Townsend, Tổng Giám Đốc Điều hành của CBRE VN, nhận xét: “Trước sự kiện tuyến tàu điện ngầm trước hết trong Thành phố Hồ Chí Minh dự định sẽ đi vào hoạt động vào năm 2020, tất cả người dân đang sinh sống và làm việc trong thành thị đều háo hức chờ đợi các đổi thay lớn và thú vị mà cung đường sắt thành phố này đem lại. Riêng đối với ngành bất động sản, cuộc chơi sẽ chứng kiến các đổi thay ngoạn mục hơn”.
Kinh nghiệm từ các nước khác cho thấy sản phẩm tàu điện ngầm sẽ có tác động nhiều nhất lên giá trị bất động sản. Việc nâng cấp những trạm tàu điện giúp đem đến diện mạo mới cho vùng quanh đó: giá đất tăng, những sản phẩm bất động sản phát triển, những doanh nghiệp bán lẻ và dự án văn phòng được dịch chuyển ra xa trung tâm hơn.
Theo ông Marc "về lý thuyết, một tòa nhà nằm gần trạm trung chuyển công cộng thường có giá thuê hoặc mức giá cao hơn so với những tòa nhà nằm xa hơn vì hệ thống giao thông công cộng hoàn hảo cho phép dân cư sống liền kề này linh hoạt di chuyển đến những điểm trọng điểm. Điều này đã được kiểm chứng tại 1 số quốc gia với tầm giá nhà ở những địa điểm gần chuỗi giao thông công cộng có giá trị cao hơn từ 6% đến 45%”.
Tuy nhiên, ông cũng đặc biệt mạnh rằng “Tại các vùng có thị trường nhà đất nâng cấp mạnh và chuỗi giao thông công cộng đáng tin cậy giúp người dân kết nối hiệu quả với công việc và các điểm đến khác, mức chênh lệch giá cũng có thể cao hơn nhiều so với mức trung bình”.
Theo bộ phận phân tích CBRE, những BDS tọa lạc tại khu vực tuyến tàu điện ngầm số 1 chạy qua bao gồm Q.B.Thạnh, quận 2, quận 9 và Quận Thủ Đức Hiện nay đang chào bán với mức giá nhỉnh hơn dao động ở khoảng 2% đến 5%, so với các căn hộ có mức độ hoàn thiện và tiện ích tương tự tuy nhiên không tọa lạc liền kề trục đường sắt thành thị.
Giá chào bán của các dự án căn hộ cao cấp trong quận 2 tăng từ mức trung bình một.490 đô la cho mỗi mét vuông vào năm 2012 lên 1.650 đô la Hiện tại, tăng 11%, so với mức tăng 3% trên toàn đô thị.
CBRE tin rằng trong tương lai, khi tuyến tàu như thế đi vào hoạt động, giá đất của khu vực phương pháp ga tàu điện ở vòng mười phút đi bộ có thể tăng 10% – 20% so với giá đất ở những khu vực khác.
Về số lượng chào bán mới, tại ba năm qua số lượng căn hộ mở bán tăng mạnh ở các vùng có tuyến tàu điện ngầm chạy qua. Tỷ lệ tăng trưởng trung bình của nguồn cung căn hộ ở Q.2 là 36%, so với 24% trong Q.4 hay 10% trong quận 7.
dự kiến đến năm 2017 nguồn cung căn hộ trong Q.2 và Q.9 sẽ tăng mạnh lần lượt là 58% và 200%. Tương tự, tổng quy mô sàn quy hoạch các trung tâm thương mai dự kiến sẽ tăng 10% trong quận 2 ở vòng ba năm tới, gồm có nhưng không giới hạn trong các dự án Estella Heights (37.290 m2 GFA), Vincom Megamall Thảo Điền (120.000 m2 GFA), Thảo Điền Pearl (20.400 m2 GFA), Lexington Residence và The Sun Avenue.
1 điều thú vị là số lượng căn hộ giao dịch thành công cũng tăng lên. Theo đánh giá của chúng tôi, số lượng những căn hộ bán được trong Q.2 tăng từ 329 căn trong năm 2012 lên 3.710 căn trong Hiện nay.
những CĐT đã lên giá bán vì dự báo trước nhu cầu sẽ tăng đáng kể một khi tuyến đường sắt đô thị này bắt đầu đi vào hoạt động.
Về sự ảnh hưởng lên việc khai thác đất, bà Dương Thuỳ Dung, Trưởng phòng nghiên cứu Phân khúc & Tư vấn nâng cấp, nhận xét “Kết nối giao thông tốt hơn sẽ cho phép những hoạt động thương mại dịch chuyển ra khỏi khu trung tâm (CBD) đông đúc.
Điều đó cũng sẽ giúp kiểm soát và quản lý chi phí thuê đặc biệt hơn nhờ có thêm những địa danh thay thế cách xa trung tâm tuy nhiên vẫn bảo đảm kết nối hoàn hảo. Dự định những cụm sản phẩm thương mại mới sẽ nâng cấp dọc theo con đường sắt thành thị, hoàn hảo là đối với những sản phẩm trong thị trường trung cấp”.
Với lưu lượng dự định khoảng 186.000 hành khách mỗi ngày cho tuyến tàu điện trước hết trong TP.Hồ Chí Minh, cơ hội càng rõ nét hơn đối với thị trường bán lẻ do những trung tâm thương mại thường được phát triển tại cộng đồng đông cư dân để có thể hưởng lợi từ mật độ giao thông bộ hành cao.
Mặt khác, tuyến tàu điện cũng sẽ giúp mở rộng khu vực khách mua sắm khả năng thông qua việc tiết kiệm mức giá đi lại cho khách mua sắm trong xa, khuyến khích họ năng đến vùng ngoài trung tâm thành thị để mua sắm.
Bà Dương Thuỳ Dung, Trưởng phòng đánh giá Phân khúc & Tư vấn phát triển nói thêm: “Một tại các điều lâu nay cản trở sự nâng cấp của Thành phố Hồ Chí Minh, Đó là hệ thống cơ sở hạ tầng không đồng bộ và giao thông công cộng thiếu hiệu quả.
Đối với các nhà đầu tư, tốt là nhà đầu tư nước ngoài, bất cứ địa điểm nào bí quyết xa khu vực trung tâm khoảng nửa tiếng lái xe đều không được xem là một thời cơ đầu tư ưu đãi. Thời kì di chuyển quá lâu và đôi khi khó có thể tiếp cận vào thành phố hoặc sân bay trong khoảng thời gian ngắn nhất.
Nhưng, sự ra đời của các con phố sắt thành phố số 1 ở năm 2020 sẽ cắt giảm ít nhất phân nửa thời gian di chuyển, đồng nghĩa với việc bất cứ điểm nào có thể tiếp cận tốt với con đường sắt đô thị như thế đều sẽ thừa hưởng lợi thực sự.
Bởi vậy, chúng ta có thể đón chờ sự phát triển các sản phẩm phức hợp gồm có chung cư, căn hộ, văn phòng, khách sạn, nhà hàng, shop bán lẻ, những tụ điểm sinh hoạt ngoài trời, cơ sở giáo dục, văn hóa và các điểm tham quan khác xoay quanh nhà ga tàu điện – như Bây giờ trong Hồng Kông, Bangkok hay Singapore.”
Nguồn: Vietbao